مجلس شورای اسلامی 18 ماده از لايحه پيش فروش ساختمان را که اولین قانون در این حوزه به شمار می‌رود، به تصویب رساند تا زمینه برای قانونمند شدن پیش فروش ساختمان در کشور فراهم شود. قانونی که به گفته امین حسین رحیمی، سخنگوی کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس برای «محکم کردن شرایط و قراردادهای پیش فروش مسکن» تدوین شده است تا جلوی «کلاهبرداری‌های فراوان» در این زمینه را بگیرد.
مواد یک تا 17 و ماده 19 این لایحه 25 ماده ای روز گذشته در حالی به سرعت در صحن علنی مجلس به تصویب رسید، که تنها یکی از مواد این لایحه به دلیل اخطار قانون اساسی غلامرضا مصباحی‌مقدم مراعا ماند و برای انجام اصلاحات لازم به کمیسیون مربوطه ارجاع شد. بر اساس ماده یک مصوبه دیروز مجلس، «هر قراردادي با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمي زمين (پيش فروشنده) متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذكور با هر نوع كاربري از ابتدا يا در حين احداث و تكميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالكيت طرف ديگر قرارداد، پيش خريدار در آيد از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.» همچنین «اشخاصي همچون سرمايه‌گذاراني كه در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق احداث بنا روی زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخص از بناي احداثي روي آن زمين، ضمن عقد و به موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد و نیز مستاجرين اراضي اعم از ملكي (خصوصی)، دولتي و موقوفه كه به موجب سند رسمي حق احداث بنا روي عين مستاجره را دارند مي‌توانند اقدام به پيش فروش ساختمان كنند.»

چگونگی تنظیم قرارداد پیش فروش
بر اساس ماده 2 این لایحه، «در قرارداد پيش فروش بايد حداقل مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي، پلاك و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملك و اوصاف و امكانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، ‌تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پاركينگ و انباري تصريح شود.»
همچنين «مشخصات فني و معماري ساختماني كه واحد در آن احداث مي‌شود مانند موقعيت، كاربري و مساحت كل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمت‌هاي مشترك و ساير مواردي كه در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده یا عرفا در قيمت موثر است؛ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت؛ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي؛ زمان تحويل واحد ساختماني پيش فروش شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي؛ تعيين تكليف راجع به خسارات تضمين‌ها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله؛ تعهدات پيش فروشنده به مرجع صادر‌كننده پروانه و ساير مراجع قانوني و معرفي داوران بايد در قرارداد پيش فروش تصريح شود.»
براساس مصوبه مجلس در ماده 3، «قرارداد پيش فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده 2 اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.»
همچنين بر اساس ماده 4 «تنظيم قرارداد پيش فروش منوط به ارائه مداركي بدین شرح است: سند رسمي مالكيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاكي از اينكه مورد معامله در ازاي سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بنا روي عرصه به پيش فروشنده اختصاص يافته است؛ پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد؛ بيمه نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده 9 اين قانون؛ تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پی ساختمان؛ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك.» همچنين «در مجموعه‌هاي احداثي كه پيش فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادر‌كننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق، دولتي و عمومي و نظایر آن دارد، اجازه پيش فروش واحدهاي مذكور منوط به حداقل 30 درصد پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تاييد آن توسط مرجع صادر‌كننده پروانه مي‌باشد.»
به موجب ماده 5 مصوب لایحه پیش فروش ساختمان، «تنظيم قرارداد پيش فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفا در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه‌قضائيه صورت مي‌گيرد.»

جریمه‌های عدم انجام تعهدات پیش فروشنده
براساس تصويب نمايندگان در ماده 6، «چنانچه پيش فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش فروش شده را تحويل پيش خريدار ندهد يا به تعهدات خود عمل ننمايد، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 اين قانون [تعهدات ثبت شده در قرارداد] مكلف است به شرح زير جريمه تاخير را به پيش خريدار بپردازد مگر اينكه به مبلغ بيشتري به نفع پيش خريدار توافق نمايند:
1 - در صورتي كه واحد پيش فروش شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير پاركينگ و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد تا زمان تحويل واحد به پيش خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل نشده.
2 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌هاي مشاعي‏، روزانه به ميزان نيم درصد بهاي روز تعهدات انجام نشده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
3 - در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌هاي خدمات عمومي موضوع بند 9 ماده 2 اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يك در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش خريدار.
4 - در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، ‌روزانه به ميزان يك در هزار مبلغ قرارداد.» به موجب ماده 7 مصوبه مجلس، «در صورتي كه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفكيكي، كمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زيربنای مقرر در قرارداد باشد، هيچكدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارد و در صورتي كه بيش از پنج درصد باشد، صرفا خريدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحويل شده كمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پيش خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بنا و بر اساس نظر كارشناسي از پيش فروشنده مطالبه كند.»
بر پایه ماده 8 نیز، «در تمامي مواردي كه به دليل تخلف پيش فروشنده، پيش خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد، پيش فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناي مصالحه طرفين يا برآورد كارشناسي مرضي‌الطرفين به پيش خريدار بپردازد. در صورت عدم توافق طرفين، پيش فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بنا طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضايي همراه ساير خسارات قانوني به پيش خريدار مسترد نمايد.»
نمايندگان در ماده 9 تصويب كردند كه «پيش فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث مسوول است و بايد مسووليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد كه از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.»

واریز تسهیلات بانکی به حساب پیش فروشنده
همچنين بر اساس ماده 10، «در مواردي كه بانك‌ها به پيش خريداران براساس قرارداد پيش فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش خريدار توسط بانك به حساب پيش فروشنده واريز و مالكيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش خريداري شده و نيز حقوق پيش خريدار نسبت به آن واحد به‌عنوان تضمين اخذ مي‌گردد.»
مجلس ماده 11 لایحه پیش فروش ساختمان را نیز این گونه به تصویب رساند که «در پيش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بها مورد قرارداد توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل 10 درصد از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند بر خلاف آن توافق كنند.» مجلس در ماده 12 مقرر كرد كه «در صورتي كه عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاييديه مهندس ناظر مبنی بر میزان پیشرفت از سوي پيش فروشنده نمايد و مهندس ناظر مكلف است به تقاضاي هر يك از طرفين ظرف يك ماه گزارش پيشرفت كار را ارائه نمايد.» همچنين به موجب ماده 13، «پيش خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالك ملك پيش فروش شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش فروش و اتمام ساختمان با تاييد مهندس ناظر در صورتي كه تمام اقساط را پرداخت يا عوض قراردادي را تحويل داده باشد با ارائه مدارك مبني بر ايفاي تعهدات مي‌تواند با مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد. چنانچه پيش فروشنده حداكثر ظرف 10 روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش فروش شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضاي ذي نفع نسبت به تفكيك يا افراز ملك پيش فروش شده اقدام نمايد.»

فسخ قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات پیش خریدار
بر اساس مصوبه مجلس در ماده 14، «در صورت انجام كامل تعهدات از سوي پيش خريدار چنانچه پيش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تكميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختماني مبني بر اينكه صرفا اقداماتي جزائي تا تكميل پروژه باقيمانده است (اگر كمتر از 10 درصد پيشرفت فيزيكي مانده باشد) پيش خريدار مي‌تواند با قبول تكميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي كه طبق مقررات بر عهده پيش فروشنده بوده و توسط پيش خريدار پرداخت گردد از محل ماده 11 اين قانون و غيره با كسب نظر هيات داوري مندرج در ماده 19 اين قانون نخواهد بود.»
با مصوبه مجلس در ماده 15، «عرصه و اعيان واحد پيش فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول يا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمي واحد پيش فروش شده به پيش خريدار قابل توقيف و تامين به نفع پيش فروشنده يا طلبكار او نيست.» همچنین به موجب ماده 16 این لایحه، «در صورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش فروشنده بايد مراتب را كتبا به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت يك هفته به پيش خريدار اخطار نمايد تا ظرف يك ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد؛ در غير اين صورت پيش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.» بر اساس ماده 17 نیز، «واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش فروشنده نسبت به واحد پيش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضايت همه پيش خريداران يا قائم مقام قانوني آنها بلامانع است.» در ماده 19 این لایحه هم نمایندگان تصریح کردند که «پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.»
نمایندگان در پایان جلسه علنی دیروز، ادامه بررسی این لایحه را به جلسات بعدی موکول کردند. ضمن اینکه ماده 18 این لایحه به دلیل مغایرت با قانون اساسی برای انجام اصلاحات لازم به کمیسیون حقوقی و قضایی ارجاع داده شد.